3.4.1 תאור כללי
מקטע המתאפיין בשטחים פתוחים רחבי ידיים משני צידי המסילה (ראה בהמשך). בחלקו הצפוני מהווה המתחם תווך בין שכונות המגורים מקור חיים, ומעגלי יבנה, בחלקו הדרומי המתחם מצוי בין שכונת המגורים גוננים ובין שוליו של אזור התעשייה תלפיות.
בתחום השטח הפתוח שבין השכונות מצויים מספר מבנים בודדים שאינם משוייכים במובהק לשכונות המגורים.
מצפון גובל המתחם בצומת אורנים (ראה לעיל) ומדרום בגשר הרכבת… ובשכונת בית צפפא, אליה ניתן להגיע בהליכה רגלית לאורך פסי הרכבת מן המתחם תחת הגשר.
כיום המתחם מוזנח, ומהווה "חצר אחורית" של השכונות הסמוכות אליו. פסי הרכבת תחומים לכל אורכם בגדרות ונגישים לציבור רק בנקודות המעבר המעטות שלאורכו.
3.4.2 שימושי שטח
שימוש השטח המרכזי באזורים הסמוכים למסילה הוא מגורים. בחלקו הצפוני של המתחם מאופיינים המגורים כבתי שיכון מוארכים בדופן המערבית (מעגלי יבנה) ובניינים משותפים בדופן המזרחית (מקור חיים). בחלקו המרכזי מאופיין המתחם בשטחים פתוחים נרחבים, מבנים בודדים, בתחום השטח הפתוח ולאורך רחוב מקור חיים, ומספר שיכונים הממוקמים בניצב למסילה. בחלקו הדרומי כולל המתחם את דופן אזור התעשייה תלפיות מדרום, ובתי מגורים, דו קומתיים מצפון. דופן אזור התעשייה כוללת מבנה מסחרי (בנין הרב מכר), וכ-7 מבנים גדולים הצמודים לקו המסילה. בחלקו המערבי של המתחם, מצפון לתוואי המסיחה מצוי ריכוז גדול של מבני חינוך, ציבור וקהילה, הנתפס כחלק מן המתחם אף כי אינו מצוי בקו המגע הראשון עם הפסים.
היחס בין האזורים הפתוחים לאזורים המבונים
מתחם מעגלי יבנה – תלפיות כולל שטחים פתוחים נרחבים. בחלקם השטחים פתוחים, בחלקם אלה שטחים פתוחים ובתחומם מספר מבנים בודדי, חד קומתיים (מוגדרים בתשריט כ"שטח פתוח מעורב). כמו כן כולל המתחם מבני ציבור רבים, ושטחים פתוחים המצויים בתחומם. מפה א' שלהלן מצביעה על היחס בים השטח הפתוח והסגור, מפה ב' ממפה את מבני הציבור שטחים נגישים לציבור (או לפחות לחקו), ומצרפת אותם למערך השטחים הפתוחים (מיפו "נולי").
3.4.3 מיפוי סטטוטורי
המתחם מחולק לדופן צפונית ודרומית על ידי כביש עורקי שרוחבו כ– 30 מטר המחבר בין צומת אורנים מצפון לכביש הרכבת מדרום. כביש נוסף, צר יותר ממוקם לאורך פסי הרכבת. בחלקם הצפון מזרחי מתאחדים הכבישים לתחום דרך משותף, בחלק הדרום מערבי מתפצלים הכבישים, וביניהם נוצר שטח המיועד לשצ"פ, המוקף מעבריו בכבישים הנ"ל. כביש נוסף שכיוונו דרום מזרח – צפון מערב מיועד לעבור בסמוך לבנין הרב מכר ולקשר בין שכונת המגורים גוננים ופת לאזור התעשייה בתלפיות.
הדופן הצפונית של המתחם מתאפיינת באזורים המיועדים למגורים, ובכללם אזורים המיועדים לשיקום שכונות, וכן שצ"פ מרכזי, כל אלה ממוקמים בצמוד לכביש המתוכנן. הדופן הדרומית מיועדת בחלקה הצפון מזרחי (ב
סמוך לצומת אורנים) למגורים, ובחלק הדרום מערבי לתעשייה (תלפיות). בין האזור המיועד לתעשייה והאזור המיועד למגורים מצוי שטח המיועד למבני ציבור ובסמוך לו שטח המיועד למסחר. שטחי המגורים, המסחר והתעשייה צמודי דופן לכביש מתוכנן לאורך תוואי המסילה.
3.4.4 מערכת התחבורה
מערכת התחבורה המתוכננת כוללת א
א. כביש 34 – כביש עורקי רחב המקשר בין כביש הרכבת וצומת אורנים
ב. צירים מרכזיים לאורך קוי פרשת המים – בהיקף השטח הנדון: רחוב יוחנן בן זכאי ורחוב פייר קניג
ג. רכבת קלה לאורך רחוב יוחנן בן זכאי
5.4.5 תכניות בהתהוות ומגמות תכנון
א. תכנית מגורים ותעסוקה בתלפיות – אדריכל יעקב מולכו
· התכנית רואה ברחוב פייר קניג שדרה מרכזית. רחוב מסחרי – תרבותי, המשמש גם עורק תנועה משמעותי
· התכנית מציעה מספר חלופות לחיבור ישיר של רחוב פייר קניג אל כביש הרכבת, ורואה בחיבור זה פיתרון לבעית הנגישות לאזור התעשייה והמסחר בתלפיות
· התכנית מציעה תוספת מגורים בשטח הנדון
· התכנית רואה בשטחים הפתוחים שסביב מסילת הברזל עתודת שטח פתוח
ב. התחדשות וציפוף בשכונת גוננים – זילברשטיין פרוסט אדריכלים
· התכנית כוללת ציפוף והגדלת זכויות בניה משמעותיים בשכונת גוננים
<
SPAN style="font-size:11pt;line-height:150%;font-family:Symbol;">· התכנית מתבססת על מערך השטחים הפתוחים הקיים בתכנית, ורואה באזורים הפתוחים שלאורך תוואי המסילה עתודת שטחים פתוחים לשכונה המתוכננת
· התכנית מגדירה צירים ירוקים הפונים למסילה
· התכנית מפרשת את כביש 34 כשדרה עירונית, בדמות שדרות רוטשילד תל אביב ולצידה פארק
5.4.6 מתווה ראשוני לתכנון
במקטע זה קיימים שטחים פתוחים נרחבים, בהיקפים שאינם מצויים בחלק זה של העיר. נודעת חשיבות לשמירה על האזור כמרחב פתוח שמשמעו פיתוח מרחבי ולא צירי בלבד.
המרחב הציבורי – פתוח, שייווצר במרכז העמק יקושר לשכונות הסמוכות (המצויות בתהליכי תכנון בימים אלה), באמצעות סדרה של צירי רוחב. תכנון העמק יתהווה במקביל ובתאום עם התכניות המצרניות ותוך יצירת מערך תכנוני – אזורי כולל.
עם זאת יש להקפיד ולשמור על רציפות הציר מזרח מערב לאורך תוואי המסילה, חיזוק הקשר לרחוב עמק רפאים ולרחוב הרכבת, ולמתחם שיתוכנן סביב צומת אורנים, ומעבר רציף ופתוח לכיוון המע"ר בדרום מערב העיר (מלחה-טדי) ואל הפארק המטרופוליני.
המלצות תכנון
- ייצוב הדופן הבנויה של המרחב הפתוח, ובכללה מבני וצרכי ציבור לטובת השכונות הסמוכות.
- חשיבות מרכזית נודעת לקריאה של גוננים/תלפיות כיחידה אורבנית אחת. תוואי המסילה אשר שימש עד כה כחיץ בין מתחמי מגורים ומסחר הסמוכים זה לזה, יהפוך לשטח משותף המחבר בין השכונות. באזור המשותף ימוקמו פונקציות ציבוריות שישרתו את המרחב האורבני הסמוך ויתפקדו גם כמוקד משיכה כלל עירוני.
· ההתייחסות המרחבית למתחם גוננים/תלפיות מחייבת בחינה מחודשת של אלטרנטיבות למערך התנועה הקיים והמתוכנן באזור.
· כל תכנית שתוכן לאזור תיקח בחשבון את הפן הכלכלי, הן במובן היישומי – האפשרות לממש את הקמת הפרוייקט וכדאיותו הכלכלית, והן ברמה המרחבית הכללית – השבחת הנכסים בשכונות הסמוכות למתחם.
מצב מוצע
- מוצע – השטחים הפתוחים לאורך המסילה יוותרו בעיקרם כשטח פתוח רחב ידיים
- השטח יפותח בחלקו כשטח אינטנסיבי וחלקים אחרים יוותרו בפיתוח אקסטנסיבי וכאתרי טבע עירוני
- ניתן לשקול – הגדרת תוואי
נחל רפאים כנחל עירוני ופיתוח פארק ובליבו נחל זורם (עונתי או כל השנה)
- דופן אזור התעשייה תלפיות תטופל במסגרת התחדשות עירונית. מבני התעשייה הסמוכים לתוואי המסילה יעברו הסבה לשימושי פנאי, תרבות מסחר וכיוצא בזה (על פי מודל נמל תל אביב)
- עיבוי עירוני לאורך דופן המגורים, תוספת יחידות דיור, ובניה לגובה
- הסמכת מבני חינוך וציבור לפארק/לשטח הפתוח